REFORMASI–ID | LAMPUNG SELATAN – Kuasa hukum penggugat, Meriantony, S.H., kembali menyoroti proses jual beli objek tanah yang menjadi pokok sengketa warisan di Kecamatan Natar, Kabupaten Lampung Selatan.
Dalam keterangannya pada Jumat (30/10/2026), Meriantony mempertanyakan proses transaksi jual beli antara para tergugat dengan Turut Tergugat I melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ia menekankan pentingnya pembuktian apakah pembeli benar-benar telah menjalankan prinsip kehati-hatian sebelum melakukan transaksi.
Menurutnya, seseorang yang mengaku sebagai pembeli beriktikad baik tidak cukup hanya menunjukkan bahwa transaksi dilakukan melalui PPAT. Namun, perlu dibuktikan pula apakah sebelum transaksi dilakukan, pembeli telah memeriksa secara menyeluruh objek tanah yang dibeli, termasuk status hukum, riwayat kepemilikan, serta kondisi fisik tanah tersebut.
"Sebagai pembeli yang beriktikad baik, apakah sebelum melakukan transaksi di hadapan PPAT sudah terlebih dahulu mengecek objek jual beli dan memastikan status hukumnya? Kemudian, pada saat pengukuran objek tanah, apakah melibatkan RT, kepala lingkungan, serta kepala desa setempat?" demikian pokok pertanyaan yang disampaikan Meriantony.
Ia juga kembali mempertanyakan mekanisme proses jual beli yang dilakukan para tergugat dengan Turut Tergugat I melalui Turut Tergugat II, yang kemudian diproses oleh Turut Tergugat III.
Menurutnya, rangkaian proses tersebut perlu dijelaskan secara terbuka, terutama untuk memastikan apakah seluruh tahapan administrasi dan prosedur pertanahan telah dilaksanakan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
Meriantony menduga terdapat sejumlah hal dalam proses jual beli tersebut yang perlu diuji kesesuaiannya dengan mekanisme hukum pertanahan. Karena itu, ia meminta pihak-pihak terkait memberikan penjelasan mengenai asal-usul tanah, dasar penguasaan, riwayat peralihan hak, hingga proses penerbitan dokumen pertanahan.
"Perlu ada penjelasan secara terang benderang mengenai bagaimana awal mula proses tanah tersebut, bagaimana riwayatnya, siapa yang menguasai, siapa yang melakukan transaksi, serta bagaimana proses administrasi hingga akhirnya terjadi jual beli," tegasnya.
Sorotan terhadap Aturan Hukum
Dalam persoalan ini, terdapat sejumlah ketentuan hukum yang relevan untuk menjadi bahan pengujian dalam persidangan.
Pertama, Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang mengatur bahwa suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik.
Kedua, Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016, yang memberikan pedoman mengenai kriteria pembeli beriktikad baik. Salah satu prinsipnya adalah pembeli wajib melakukan kehati-hatian dengan meneliti hak penjual, status objek tanah, serta riwayat hubungan hukum tanah dengan pemegang sertifikat.
Ketiga, Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang mengatur bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli pada prinsipnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Keempat, Pasal 39 ayat (1) huruf f PP Nomor 24 Tahun 1997, yang mengatur kewajiban PPAT menolak membuat akta apabila objek perbuatan hukum sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan/atau data yuridisnya.
Selain itu, apabila ditemukan adanya perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian, Pasal 1365 KUHPerdata juga dapat menjadi dasar pengujian gugatan perdata, sepanjang unsur-unsurnya dapat dibuktikan.
Ketentuan-ketentuan tersebut bukan berarti telah terbukti terjadi pelanggaran hukum. Namun, menjadi dasar untuk menguji apakah proses jual beli dan administrasi pertanahan dalam perkara ini telah memenuhi ketentuan yang berlaku.
Sepuluh Tahapan Mekanisme Jual Beli Tanah hingga Pendaftaran di BPN
Dalam proses jual beli tanah melalui PPAT, terdapat sejumlah tahapan administrasi dan pemeriksaan yang perlu diperhatikan. Tahapan tersebut meliputi:
1. Pengecekan sertifikat di BPN. Pengecekan sertifikat merupakan kewenangan Kantor BPN sesuai dengan lokasi objek tanah yang akan diperjualbelikan. Pemeriksaan ini bertujuan mengetahui kesesuaian data sertifikat dengan data yang tercatat pada kantor pertanahan.
2. Permohonan informasi atau SKPT. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dapat dimohonkan untuk memperoleh informasi mengenai status tanah. Namun, SKPT umumnya digunakan dalam kebutuhan tertentu, seperti sertifikat yang menjadi jaminan atau objek yang akan dilelang.
3. Pemeriksaan data dan warkah. Setelah memperoleh informasi mengenai kesesuaian data pertanahan, termasuk warkah dan dokumen terkait, pemeriksaan dilakukan berdasarkan data yang tersedia di BPN. Dalam sistem yang telah terdigitalisasi, pengecekan sertifikat dapat dilakukan secara elektronik atau online.
4. Pengecekan online sebelum akad. Apabila hasil pengecekan menunjukkan kesesuaian data, proses dapat dilanjutkan ke tahap akad atau penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), dengan tetap memenuhi persyaratan lainnya.
5. Pemeriksaan kondisi fisik dan tata batas. Apabila terdapat ketidaksesuaian tata batas atau letak antara data yuridis dan data fisik bidang tanah, para pihak perlu turun langsung ke lokasi untuk memastikan kondisi sebenarnya sesuai dengan data pertanahan.
6. Pengurusan BPHTB dan pembayaran PPh. PPAT menunggu proses permohonan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) terlebih dahulu, kemudian dilanjutkan dengan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) sesuai ketentuan yang berlaku.
7. Penomoran dan persiapan AJB. Akta jual beli dapat dipersiapkan untuk diberikan nomor setelah persyaratan terpenuhi, termasuk pengecekan sertifikat, BPHTB, PPh, dan PBB dalam kondisi lunas, serta validasi BPHTB dan PPh telah diselesaikan pada instansi yang berwenang.
8. Pendaftaran peralihan hak. Setelah tahapan administrasi dan perpajakan diselesaikan, proses dilanjutkan dengan mendaftarkan peralihan hak atas tanah ke Kantor BPN sesuai lokasi objek tanah.
9. Penerbitan dokumen pendaftaran. Dalam proses administrasi tersebut, pemohon memperoleh Surat Pendaftaran Akta (SPA) serta dokumen terkait pendaftaran setoran negara atau Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).
10. Proses administrasi dilaksanakan. Setelah seluruh persyaratan dan tahapan dipenuhi, proses pendaftaran peralihan hak dilaksanakan sesuai prosedur dan ketentuan pertanahan yang berlaku.
Sepuluh tahapan tersebut menjadi bagian penting untuk melihat bagaimana suatu transaksi jual beli tanah diproses. Namun, terpenuhinya administrasi formal tidak dengan sendirinya menjawab seluruh persoalan mengenai riwayat kepemilikan, penguasaan, batas fisik, maupun kemungkinan adanya hak pihak lain atas tanah tersebut.
Minta BPN Kabupaten Lampung Selatan dan Pihak Terkait Buka Riwayat Tanah
Meriantony berharap pihak-pihak yang terlibat dalam proses transaksi maupun administrasi pertanahan dapat memberikan penjelasan secara menyeluruh, termasuk mengenai dokumen dasar penerbitan sertifikat, warkah, proses pengukuran, serta riwayat peralihan hak.
Menurutnya, keterbukaan informasi tersebut penting agar majelis hakim memperoleh gambaran yang utuh mengenai asal-usul dan proses hukum objek tanah yang kini menjadi sengketa.
Persoalan ini pun menjadi perhatian dalam proses pembuktian di Pengadilan Negeri Kalianda. Sebab, yang perlu diuji bukan hanya keberadaan sertifikat, melainkan juga rangkaian peristiwa dan dokumen yang menjadi dasar penerbitan serta peralihan hak atas tanah tersebut.
Dengan demikian, muncul pertanyaan mendasar: apakah sebelum transaksi dilakukan, pembeli telah memastikan kesesuaian data yuridis dan data fisik tanah, menelusuri riwayat kepemilikan, serta memastikan tidak terdapat hak pihak lain yang perlu diperhatikan?
Hingga berita ini diterbitkan, seluruh dugaan ketidaksesuaian prosedur maupun keabsahan transaksi tetap harus ditempatkan sebagai persoalan yang memerlukan pembuktian hukum. Keputusan mengenai sah atau tidaknya transaksi dan hak atas objek sengketa menjadi kewenangan majelis hakim yang memeriksa dan mengadili perkara tersebut. (*)
